据悉，IDC（互联网数据中心，简称IDC或数据中心）行业的发展主要源于数据流量的增加。从中国市场看，我国IDC处于产业4.0时代，产业细分及差异化是目前主要趋势。IDC是典型的重资产行业，前期投入巨大且资金回收周期长，而规模扩张又能带来显著的规模经济效应。中金公司（601995）预计，伴随龙头数据中心的一系列兼并收购，数据中心行业逐步向大型化演进，预计未来国内具有规模优势和资金成本优势的龙头企业将加速市场整合。

　　“2022年以来，在‘双碳’及‘东数西算’国家战略下，数据中心行业面临变革，数据中心的区域分布随着节点骨干网络的建设出现变化，集群数据中心将面向集约化、节能化发展，数据中心企业借助资本市场可以迎来跨越式发展机遇。”中金公司投资银行部副总经理庄园表示，基础设施公募REITs对数据中心企业具有“搭建并购平台、扩充资本金融资渠道；打造融-投-管-退的业务闭环，提高项目前期融资议价能力；实现成熟资产价值重估；有助于提升公司运维服务能力”的重要战略意义。

　　若迈入资本市场，那么数据中心领域的物业价值如何评估？据戴德梁行北区IDC评估业务负责人张恺玲介绍，IDC物业评估多采用收益法作为主要评估方法，采用收益法所关注的要点包括收入结构、运营成本、净运营收益、土地剩余年限与折现率。建成的数据中心评估以收益法中的现金流折现法（DCF）作为最主要的定价方法；并选择其他分属于不同估值技术的估值方法进行校验。

　　北京市汉坤律师事务所方榕律师就以IDC资产申报发行基础设施REITs应关注的特殊合规问题进行了分享。方榕建议，根据基础设施REITs的申报要求，结合IDC项目的投建模式和行业合规要求，重点关注IDC项目的入池资产范围、地方产业政策、能耗（PUE值）要求、节能手续等，确保IDC项目在固定资产投资手续方面合法合规。同时，方榕律师还提示，要特别关注业务牌照的取得，以及IDC项目底层业务合同的梳理、成本和收入拆分等事项，积极创造盘活条件，促进IDC基础设施REITs项目落地。